I dag selges de fleste boliger «as is» eller på godt norsk; «som den er». Kort forklart betyr det at ved et boligsalg fraskriver selger seg ansvaret for mindre vesentlige feil og mangler, og overlater ansvaret til deg som kjøper.

Men, det er viktig å huske på at selv om boligen er solgt «as is» og selger har fraskrevet seg mangelansvar har du fortsatt noen rettigheter, og ikke minst rett til å klage. Eksempler på situasjoner der dette er gjeldene er når:

• Boligen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med.
• Selger har holdt tilbake viktig informasjon.
• Selger har gitt deg uriktige opplysninger.

Mangler og klagerett

Huseiernes landsforbund er en av Boligmappas mest sentrale støttespillere og følgende tekst er basert på deres anbefalinger. Skal du kjøpe eller selge bolig, eller har gjort en av delene er det viktig å sette seg inn i dette.

Nå kan man klage?

En mangel oppstår når det er avvik mellom det som er blitt avtalt og det som er blitt levert. Her er det ikke bare skriftlig informasjon som gjelder. Opplysninger du har fått på visning kan også gi grunnlag for et mangelkrav. Dersom boligen ikke er slik du hadde grunnlag til å forvente ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, kan du også ha en sak. Alvorlige konstruksjonsfeil eller skader på et nytt bygg skal i utgangspunktet ikke forekomme og kan i visse tilfeller regnes som en mangel, mens skader som skyldes slitasje og elde sjelden godkjennes.

Er boligen 50 år gammel må du forvente flere feil enn i en ny bolig. Hva som juridisk regnes som en mangel må vurderes i hvert enkelt tilfelle, men når en bolig er solgt som den er (AS IS) må utbedring av feilen ifølge rettspraksis ofte utgjøre mellom tre og fem prosent av boligens kjøpesum.

Vær nøye

Husk at når du kjøper en bolig er du selv ansvarlig for alle feil du har fått vite om, eller burde sett på visning. Vær derfor ekstra nøye med å lese alle dokumenter som følger med salgsoppgaven, og spør dersom det er noe du lurer på. Du bør også be om å få se papirer som dokumenterer hvem som har gjort hva slags typer arbeid på boligen du kjøper, slik at du vet at papirene er i orden. Finnes det samsvarserklæring fra elektriker? Er det dokumentert hva som har blitt gjort av rørleggerarbeid? Er det papirer på hvem som har lagt membran på badet? Dokumentasjon på at arbeid er utført av kvalifiserte håndverkere gir deg ekstra trygghet.

Du kan lese mer om samsvarsærklæinger her.

Negative forhold blir ofte pakket inn i vage formuleringer og taksten er ofte preget av mye fagterminologi. Ser du ting på visningen som virker mistenkelig, er det også viktig å påpeke disse, og dersom informasjonen du mottar er avgjørende for om du legger inn bud eller ikke, bør du få det skriftlig. Som kjøper har du plikt til å undersøke boligen nærmere dersom selger har oppfordret til det. Dersom oppfordringen ikke følges, må du kunne forsvare at du hadde rimelig grunn til å la være. Selger har på sin side opplysningsplikt, og må gi deg all informasjon han eller hun sitter på som kan få konsekvenser for kjøpet ditt. Har boligen for eksempel en fuktskade, eller kanskje problematiske naboer, har du krav på å få vite om det.

Uvitenhet er ingen unnskyldning

Tilbakeholdelse av informasjon trenger ikke være bevisst. Uvitenhet er ingen unnskyldning. Kjente selger til eller måtte kjent til feilen, kan det være nok til å forsvare et mangelkrav fra din side. Husk også at selv om du har en undersøkelsesplikt når du kjøper bolig, går selgers opplysningsplikt ofte foran. Var selger klar over feil eller mangler ved eiendommen, men unnlot å opplyse om dem, kan han ikke forsvare seg med at dette var ting du burde oppdaget. Har selger holdt tilbake informasjon, gjelder ikke kravet om vesentlighet.

Fakta om «as is»:

• Når du kjøper bolig bør du alltid undersøke eiendommen, og står selv ansvarlig for feil eller mangler du kjente til eller burde kjent til ved kontraktinngåelse.
• Husk at selger har opplysningsplikt og at denne ofte går foran undersøkelsesplikten.
• Boligen kan ha en mangel dersom den ikke er levert slik det er avtalt i kjøpekontrakten eller i annen muntlig eller skriftlig informasjon gitt av selger.
• Er boligen solgt «som den er», må en eventuell mangel være vesentlig, eller det må være snakk om feil eller tilbakeholdte opplysninger.
• Boligen skal ha den standard du har grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
• Utstyr som er fastmontert skal følge med på kjøpet. Se liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund her.
• Når du overtar eiendommen skal den være rengjort og ryddet.

Dette er betegnelser som ofte brukes for å indikerer at boligen selges med ansvarsfraskrivelse:

• «Solgt som den er»
• «As is»
• «Overtas som besiktiget»
• «Uten ansvar for feil og mangler»

Mer informasjon om kjøp og salg av bolig finner du på: www.huseierne.no
Du kan lese hele avhendingsloven på: www.lovdata.no
Eier du allerede en bolig kan du finne mer informasjon om den her: www.boligmappa.no