Det ble fra 1. januar i år innført nye måleregler for beregning av boligareal. Boligarealet er avgjørende for å beregne blant annet boligverdi, kvadratmeterpris, skatt, kommunale avgifter, sameiebrøk, og belåningsgrad. I samarbeid med Romly gjennomgår vi her de viktigste endringene og hva du kan gjøre for å forsikre deg om at ditt boligareal er riktig målt.

Nye måleregler for beregning av boligareal.

Den største endringen i ny standard for oppmåling av boligareal er at P-rom og S-rom utgår og erstattes av 3 kategorier bruksareal:

BRA- i (internt bruksareal)BRA-e (eksternt bruksareal)BRA-b (innglasset balkong)

Før handlet det om å få mest mulig areal kategorisert som P-rom, det skapte mange tvistesaker da det var rommets møblering som var avgjørende for klassifiseringen. Det er også P-rom som til nå har vært brukt til å angi boligens areal på Finn, i salgsprospekter, skattemyndigheter, samt i Boligmappa og Hjemla.

De nye reglene gir mindre rom for tolkning og boliger vil bli markedsført med BRA-i som erstatter P-rom. BRA-i kan inneholde areal som tidligere var klassifisert som S-rom. Flere vil derfor kunne oppleve at boligens areal ved kontrollmål eller salg vil bli «større» enn tidligere.

Nye regler for innhukk

Den nye standarden presiserer også at arealet skal inneholde innhukk med høyde over 1,9m. Tidligere var det krav til minimum 0,6m bredde. Innhukket må fortsatt være en naturlig forlengelse av gulvet for at det skulle kunne medtas. Beregning av innhukk stiller ekstra krav til nøyaktig oppmålingsmetode som 3D-laserskanning og kan for enkelte boliger utgjøre flere kvadratmeter. Det presiseres at dette gjelder innhukk i yttervegg eller mot naboseksjon da leilighetens innervegger allerede inngår i BRA-i.

Skråtaksreglene forblir de samme

Skråtaksreglene er de samme som tidligere og har vært gjeldende siden 1986. Boliger med krevende geometri spesielt vinkler som ikke er 90 grader blir like vanskelige å måle som før. Arealer med skråtak er en gjenganger i tvistesaker og i disse tilfellene anbefales det å bruke fagkyndige som kan 3D-laserskanne boligen og foreta nøyaktig arealberegning i 3D-programvare.

Har du betalt for riktig antall kvadratmeter når du kjøpte bolig?

Fra 1. januar 2022 ble kravene til nøyaktig boligareal betydelig skjerpet. Boligen har en mangel dersom arealavviket er større en 2 % og minst 1 kvm. Eksempelvis vil en bolig som ved salg måles til 43m2 og tidligere er målt til 44m2 ha en mangel ettersom avviket er 2,3% og minst 1m2.

Mange boliger selges fortsatt større enn de er da tidligere regler gav 5-6 % toleranse for feil i boligareal. Eksempelvis hele 6 m2 feilmargin (tilsvarende et ekstra soverom) på en bolig som er 100m2.

Har du kjøpt boligen før 2022 må avviket i areal være 5-6% for at det skal utgjøre en mangel og du har rett på erstatning. Kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at kjøper oppdaget eller burde oppdaget mangelen, det anbefales derfor å kontrollmåle arealet ved overtagelse av ny bolig. Ønsker du kontrollmål av din bolig kan det bestilles her.

Boligtypene med størst risiko for arealfeil:

• Loftsleiligheter
• Leiligheter i bygårder fra 18-1900 tallet typisk for Oslo Sentrum
• Eldre villaer i mur og tre (sveitservillaer)
• Bygårder og boliger med buet fasade
• Bygårder og boliger med spisse vinkler typisk for Aker Brygge.

Eldre boliger har oftest feil i areal. Dette skyldes at de har en planløsning som ikke er rettvinklet, og at det over tid oppstår skjevheter i vegger og tak. Dette gjør boligene spesielt krevende å måle presist med håndholdt lasermåler, penn og papir som er den mest brukte metoden for oppmåling av boligareal.

Få fasiten på ditt boligareal med 3D-laser.

Boligmappa samarbeider med Romly som har spesialisert seg på 3D-laserskanning av boliger. Metoden fungerer uansett geometri, og gir en garantert nøyaktig arealberegning og digital plantegning innenfor 2% nøyaktighet som er kravene i ny avhendingslov.

Håndholdt lasermåler, penn og papir er fortsatt den mest brukte metoden for oppmåling av boligareal. De fleste som har prøvd å måle selv har erfart at metoden er enkel på rettvinklede (kvadratiske) rom, men blir langt mer krevende og usikker når vegger ikke er 90 grader eller i rom med skråtak. I eldre boliger er det ofte skjevheter i vegger og tak som ikke alltid synlige for øyet. Dette kan fort utgjøre flere kvadratmeter forskjell i arealet avhengig av hvor på veggen lasermålet tas.

Hva gjør en 3D-laserskanner?

En 3D-laserskanner sender ut 420 000 lasermål i sekundet i alle retninger og beveges sammenhengende fra rom til rom. Resultatet er en komplett 3D-modell av boligens geometri ved hjelp av flere titalls millioner laserpunkter.

Teknologien fanger opp alle boligens detaljer som kan ha betydning for areal. Arealet beregnes påfølgende maskinelt i avansert 3D-programvare. Metoden har to trinn og alle data er tilgjengelige for ettertiden og kan etterprøves dersom det senere skulle oppstå tvil om hvordan areal er beregnet.

En annen fordel med 3D-laserskanning er muligheten til å produsere måleverdige plantegninger som viser riktige veggtykkelse, romgeometri og mulighet til å hente ut alle ønskede mål og detaljer. Det er spesielt fordelaktig ved søknadsprosesser til kommunen, oppussing og endringer.

Dersom boligen du eier er målt med forskjellig areal hver gang den selges er det en god indikasjon på at den er vanskelig å måle og at det kan lønne seg å få kontrollmålt arealet med en mer nøyaktig oppmålingsmetode som 3D-laserskanning.

Mer nøyaktig oppmåling med 3D-laserskanning vil på sikt kunne spare samfunnet for store kostnader ved å eliminere tvistesaker om areal. Metoden gir også riktige arealdata ved boligsalg og sørger for at skattemyndigheter, banker og forsikringsselskaper har riktig areal til grunn når skatt, avgifter og belåningsgrad beregnes.

Eksempel på leilighet med skrå vegg og sammenlikning av resultat ved bruk av håndholdt lasermåler og 3D-laserskanner. Leiligheten ble før salg målt opp med håndholdt lasermåler og solgt med 45m2 til grunn. Senere kontrollmål med 3D-laserskanner viser at yttervegg i stue og soverom skrår og gjør at bredden på leiligheten varierer vesentlig. Leiligheten er derfor 2,94m2 mindre enn oppgitt ved salg og korrekt areal er 42m2.

Hva gjør jeg hvis det er oppgitt forskjellig areal i Boligmappa og i salgsprospekt?

Boligmappa henter arealdata fra offentlige registre. Det er normalt P-rom som er oppgitt i boligmappa, mens BRA brukes dersom P-rom ikke finnes. I salgsprospekt er det gjerne opplyst om både P-rom, S-rom og BRA. Dersom du eier en loftsleilighet er det også vanlig å opplyse om samlet gulvareal, selv om deler av dette kan være såkalt ikke måleverdig. Boliger som selges etter 1. januar 2024 vil derfor kunne få endringer i areal og Boligmappa vil oppdateres fortløpende basert på offentlige registre.

Kilde: Romly